近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别后(hòu疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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